Mercado imobiliário do Brooklin: o que mostram as transações e os dados de 2026

Brooklin em números

Cálculos da Póvoa sobre séries públicas de transações imobiliárias, com as fontes e o período identificados abaixo.

1.390

transações qualificadas — jun/2025 a mai/2026.

1.027

transações de apartamentos — 73,9% da amostra.

84,4%

da amostra é residencial — apartamentos + casas.

−4,9%

volume de transações qualificadas — 2025 versus 2024.

R$ 15.723/m²

mediana de negócios fechados — Brooklin · 1º trimestre de 2026 · Bossa Nova Sotheby's.

33,1%

diferença entre a mediana anunciada e a mediana dos negócios fechados — cálculo Póvoa sobre dados Bossa Nova Sotheby's · 1º tri/2026.

R$ 109,30/m²

aluguel — Brooklin · julho/2026 · Índice QuintoAndar Imovelweb.

Os indicadores não são uma avaliação de um imóvel individual. As bases possuem metodologias distintas e são utilizadas em blocos separados neste estudo.

O Brooklin não funciona como um único mercado imobiliário. Sob um mesmo nome convivem áreas de ocupação, tipologia e dinâmica bastante diferentes, do tecido residencial do Brooklin Paulista ao eixo verticalizado de Cidade Monções e do Brooklin Novo.

Para evitar que essa diversidade desapareça em uma única média, a Póvoa Boutique Imobiliária adotou neste estudo uma leitura em três recortes: Brooklin Paulista, Brooklin Novo e Cidade Monções.

A análise combina cálculos próprios da Póvoa realizados sobre séries públicas de transações com referências externas de mercado. As fontes permanecem separadas: volume e composição das transações são uma leitura; preços de negócios fechados e imóveis anunciados são outra; locação é uma terceira.

Nenhum desses indicadores, isoladamente, equivale à avaliação de uma unidade específica. Veja também a atuação da Póvoa no Brooklin.

1.390 transações qualificadas em doze meses

Entre junho de 2025 e maio de 2026, os três recortes considerados neste levantamento somaram 1.390 transações qualificadas.

O Brooklin Paulista respondeu por 782 registros, Cidade Monções por 529 e Brooklin Novo por 79.

A distribuição mostra por que uma única estatística para “o Brooklin” precisa ser interpretada com cautela. Mais da metade da amostra utilizada nesta leitura está concentrada no recorte Brooklin Paulista, enquanto Cidade Monções representa pouco mais de 38%.

A participação de cada área na amostra não mede tamanho territorial, população ou estoque total de imóveis. Ela mostra apenas onde se concentram as transações que passaram pelos critérios da série analisada no período.

Apartamentos representam quase três quartos da amostra

Das 1.390 transações qualificadas, 1.027 foram classificadas como apartamentos.

Isso corresponde a 73,9% de toda a amostra.

Somadas as 146 transações de casas, o componente residencial alcança 1.173 registros, ou 84,4% do total.

A predominância de apartamentos fica ainda mais clara quando as três áreas são observadas separadamente. No Brooklin Novo, apartamentos representaram 93,7% das transações qualificadas do período; no Brooklin Paulista, 75,3%; e em Cidade Monções, 68,8%.

Cidade Monções apresenta a maior presença relativa do componente comercial entre os três recortes, coerente com a influência do eixo Berrini.

Brooklin Paulista, Brooklin Novo e Cidade Monções não devem ser tratados como sinônimos

Os limites usados pelo mercado imobiliário, pelos cadastros postais e pelas divisões administrativas não coincidem perfeitamente. Por isso, este levantamento não tenta transformar uma denominação de bairro em distrito administrativo.

A opção metodológica é mais simples e reproduzível: manter separadas as três denominações utilizadas nas séries consultadas — Brooklin Paulista, Brooklin Novo e Cidade Monções — e apresentar a soma apenas como um recorte analítico ampliado do mercado do Brooklin.

Ao longo do texto, a soma dos três é sempre chamada de recorte ampliado adotado neste levantamento.

O número de transações qualificadas recuou 4,9% em 2025

Nos anos civis completos, os três recortes somaram:

• 2024: 1.401 transações qualificadas
• 2025: 1.332 transações qualificadas

Cálculo Póvoa: (1.332 / 1.401) − 1 = −4,9%.

O volume da amostra recuou 4,9% entre 2024 e 2025.

Esse resultado deve ser lido como variação do número de transações que atendem aos critérios da série utilizada. Não significa, por si só, queda de preços, redução de valor dos imóveis ou retração de 4,9% de todo o mercado imobiliário do bairro.

Contexto de mercado — fonte externa

Negócios fechados e preços pedidos contam histórias diferentes

Uma segunda leitura vem do relatório de mercado da Bossa Nova Sotheby's para o Brooklin.

No 1º trimestre de 2026, a mediana dos negócios fechados foi de R$ 15.723/m². No mesmo relatório, a mediana dos apartamentos anunciados foi de R$ 20.920/m² e a dos apartamentos em construção, R$ 18.098/m².

33,1% — diferença entre a mediana dos preços anunciados e a mediana dos negócios fechados.

Esse percentual é um cálculo da Póvoa: (R$ 20.920 / R$ 15.723) − 1 = 33,1%.

Os imóveis anunciados e os imóveis efetivamente transacionados não são necessariamente as mesmas unidades. O indicador mostra uma diferença entre duas distribuições observadas no mesmo período, e não uma negociação média de 33,1% sobre cada imóvel.

Contexto de mercado — fonte externa

O aluguel do Brooklin está acima da média de São Paulo

No mercado de locação, o Índice de Aluguel QuintoAndar Imovelweb apontou R$ 109,30/m² para o Brooklin em julho de 2026.

A média de São Paulo no mesmo levantamento foi de R$ 75,20/m².

O Brooklin apareceu em terceiro lugar entre os bairros apresentados no ranking, atrás de Vila Olímpia e Jardim Europa.

Cálculo Póvoa: (R$ 109,30 / R$ 75,20) − 1 = 45,3%.

45,3% acima da média paulistana — diferença entre o valor médio do aluguel por m² do Brooklin e o valor médio da cidade no índice de julho de 2026.

O que os números sugerem para quem está comparando imóveis no Brooklin

Os dados reforçam três cuidados práticos.

Primeiro, “Brooklin” não é uma amostra homogênea. A tipologia e o perfil das transações mudam entre Brooklin Paulista, Brooklin Novo e Cidade Monções.

Segundo, preço pedido e preço observado em negócios fechados não devem ser tratados como equivalentes. Para quem compra ou vende, a comparação relevante precisa considerar localização, metragem, idade do edifício, padrão construtivo, andar, vagas, estado da unidade e negócios comparáveis próximos — é o tipo de leitura que fazemos caso a caso em lançamentos como o Escape Brooklin, da Cyrela e Magik.

Terceiro, a força do mercado de locação não determina sozinha a atratividade de um investimento. Preço de aquisição, condomínio, IPTU, vacância, liquidez, padrão do imóvel e horizonte de investimento também precisam entrar na conta.

A Póvoa usa dados de bairro como ponto de partida para a análise, não como substituto de uma avaliação individual.

Metodologia e limitações

Período principal

Junho de 2025 a maio de 2026.

Recorte analítico

Brooklin Paulista + Brooklin Novo + Cidade Monções, apresentados separadamente e consolidados apenas quando indicado como “recorte ampliado adotado neste levantamento”.

Transações

Os totais utilizados pela Póvoa nesta edição são somas e percentuais calculados sobre agregações públicas produzidas a partir das Declarações de Transações Imobiliárias com ITBI recolhido da Prefeitura de São Paulo. As séries utilizadas adotam como critérios compra e venda e transmissão de 100% da propriedade. A Póvoa não processou diretamente os arquivos brutos da Prefeitura para produzir estes números.

Cálculos próprios da Póvoa

Soma das 1.390 transações qualificadas; soma das 1.027 transações de apartamentos; participação de 73,9% de apartamentos; participação residencial de 84,4%; participação de cada subárea; variação de −4,9% no volume de registros entre 2024 e 2025; diferença de 33,1% entre as medianas anunciada e fechada do relatório Bossa Nova Sotheby's; diferença de 45,3% entre aluguel/m² do Brooklin e média paulistana no Índice QuintoAndar Imovelweb.

Área e preço por m²

Esta página não calcula preço por m² a partir de área construída cadastral. Área construída cadastral não equivale automaticamente à área privativa comercial utilizada em anúncios imobiliários, e valores de R$/m² calculados por metodologias diferentes não são somados nem comparados diretamente.

Valor da transação

Quando a base municipal é citada conceitualmente, o estudo usa a expressão “valor de transação declarado” ou “valor declarado na DTI”.

Limitações

Cada DTI representa uma declaração de transação, não necessariamente um imóvel único. As amostras podem mudar de composição entre períodos. Os indicadores de bairro não substituem avaliação individual. Fontes diferentes possuem recortes e metodologias diferentes. Variação do indicador não significa automaticamente valorização ou desvalorização do mesmo imóvel.

Data de corte da página

3 de setembro de 2026.

Perguntas frequentes sobre os dados do mercado imobiliário do Brooklin

Quantas transações imobiliárias foram analisadas no Brooklin?

No recorte ampliado adotado neste levantamento, Brooklin Paulista, Brooklin Novo e Cidade Monções somaram 1.390 transações qualificadas entre junho de 2025 e maio de 2026. O número corresponde a registros que atendem aos critérios da série utilizada e não ao estoque total de imóveis do bairro.

Qual é o preço do metro quadrado no Brooklin?

Não existe um único número que represente todos os imóveis do Brooklin. No 1º trimestre de 2026, a Bossa Nova Sotheby's registrou mediana de R$ 15.723/m² para negócios fechados no recorte analisado, enquanto imóveis anunciados apresentaram mediana de R$ 20.920/m². Tipologia, endereço, metragem, idade e padrão do edifício alteram significativamente o resultado.

Por que a Póvoa separa Brooklin Paulista, Brooklin Novo e Cidade Monções?

Porque as denominações de mercado e os recortes cadastrais não correspondem a uma única unidade administrativa e apresentam perfis imobiliários diferentes. Mantê-los separados torna a análise mais transparente e evita que uma única média esconda diferenças importantes.

Os valores de ITBI representam o preço efetivamente pago pelo imóvel?

As bases municipais registram o valor de transação declarado na DTI. Por isso, o estudo evita tratar esse campo automaticamente como prova do preço efetivamente pago e mantém explícitas as limitações da fonte.

Esses números servem para avaliar meu apartamento?

Não isoladamente. Os indicadores mostram o contexto do bairro. Uma avaliação individual precisa considerar endereço, metragem, andar, vagas, padrão construtivo, estado do imóvel, idade do edifício e negócios comparáveis próximos.

Fontes e referências

1. Prefeitura de São Paulo — Secretaria Municipal da Fazenda — Dados das Transações Imobiliárias com recolhimento de ITBI
2. Smarty Valuation — Mercado imobiliário em Brooklin Paulista
3. Smarty Valuation — Mercado imobiliário em Brooklin Novo
4. Smarty Valuation — Mercado imobiliário em Cidade Monções
5. Bossa Nova Sotheby's International Realty — Brooklin — Snapshot — 1º trimestre de 2026
6. QuintoAndar / Imovelweb — Valor do m² em SP por bairro — julho de 2026

Veja também

• Hub de inteligência de mercado
• atuação da Póvoa no Brooklin